Emlakçı Müşteri Nasıl Bulur?

Emlak müşteri bulma iki ayrı işten oluşur. Önce mülkünü size emanet edecek mülk sahibini bulursunuz, sonra o mülke alıcı ya da kiracı ararsınız. Mülk sahibini çoğunlukla bölge çalışması, Google İşletme Profili ile yönlendirme getirir. Alıcı ile kiracı ise daha çok portal, sosyal medya ve reklam üzerinden gelir. İki müşteri tipi bu yüzden ayrı plan ister.

Emlak müşteri bulma neden iki ayrı plan ister?

Mülk sahibi ile alıcı farklı kanallarda farklı sorularla arama yaptığı için iki ayrı plan gerekir. Evini satmayı düşünen kişi önce evinin bugün kaç ettiğini merak eder. Bu kişi portalda ilan gezmekten çok çevresine sorar ya da haritada bölgedeki ofislere bakar. Alıcı ya da kiracı ise ilan arar, fiyatları karşılaştırır ve aynı anda birkaç ofisle konuşur.

İki akış birbirine bağlıdır. Portföyü olmayan ofisin alıcıya gösterecek evi yoktur. Portföy olduğu halde alıcı gelmezse mülk sahibi yetkilendirme sözleşmesinin süresi dolunca başka bir ofise geçer. Gayrimenkul müşteri bulma işini iki tarafı birlikte besleyen bir düzen olarak kurmak gerekir. Aşağıdaki tablo her kanalın hangi müşteri tipine daha çok hizmet ettiğini gösteriyor.

Tabloyu yana kaydırarak tüm sütunları görebilirsiniz.

Kanalların kurulumunu ve ölçümünü genel çerçevede gayrimenkul sektöründe dijital pazarlama rehberimizde anlattık. Bu yazı ise yalnız müşteri bulma yöntemlerine odaklanıyor.

Portföy için mülk sahibi nasıl bulunur?

Mülk sahibini en çok fiyat analizi teklifi, bölgede tanınırlık ve tanıdık tavsiyesi getirir. Evini satmaya henüz karar vermemiş kişi bile evinin bugünkü değerini merak eder. Bölgedeki benzer ilanlara ve ofisinizin gerçekleşen satışlarına dayanan yazılı bir fiyat analizi bu merakı karşılar. Bu notun resmi değerleme raporu yerine geçmediğini açıkça yazmak güveni korur.

En olası portföy kaynağı yakın zamanda satış yaptığınız binalardır. Aynı binadaki komşular satış sürecini yakından görmüş, ofisinizi tanımıştır. Kendi ilanını veren mülk sahibi ise satmaya zaten karar vermiştir. Bu kişiye ilanıyla ilgili somut bir öneri götürmek genel bir portföy teklifinden daha çok karşılık bulur.

Portföy almak için hangi belge gerekir?

Portföy yazılı yetkilendirme sözleşmesiyle kesinleşir. Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik taşınmaz ticaretine yönelik hizmetin iş sahibiyle yazılı yapılan bu sözleşmeye dayanmasını ister. Sözleşmede verilecek hizmetler, hizmet bedeli ile sözleşmenin süresi yer alır. Yetkili olmadığınız bir taşınmaz için ilan vermek de yasaktır. Satış ilanlarında ilan platformu yayından önce ilanı verenin mülk sahibi ya da yakını olduğunu veya mülk sahibinin onu yetkilendirdiğini doğrular.

Sözleşmeyi imzalatmak işin yalnız başlangıcıdır. Yönetmelik aldığınız her teklifi ve karşı teklifi hizmet verdiğiniz kişiye en kısa sürede yazılı ya da elektronik ortamda sunmanızı da ister. Bu bilgilendirmeyi düzenli bir rapora çevirmek mülk sahibinin süre sonunda yetkiyi yenilemesini kolaylaştırır. Güncel metni Mevzuat Bilgi Sistemi'nde yayımlanan yönetmelik metninden okuyabilirsiniz.

Google İşletme Profili ve bölge sayfaları müşteri getirir mi?

Getirir ve en çok da ofis seçmeden önce araştırma yapan mülk sahibini getirir. Bu kişi haritada bölgedeki ofislere, yorumlara ve fotoğraflara bakar. Google İşletme Profili bu ilk bakışın yapıldığı yerdir. Doğru kategori, gerçek ofis fotoğrafları ile güncel çalışma saatleri profili tamamlar. Profiliniz henüz yoksa işletme profilini açıp doğrulamanın adımlarını ayrı bir yazıda anlattık.

Yorumlar mülk sahibinin ofisleri birbiriyle kıyasladığı yerdir. Satışı ya da kiralaması tamamlanan her müşteriden yorum istemek profili zamanla güçlendirir. Yorum karşılığında indirim ya da hediye teklif etmeyin. Google'ın yorum politikası karşılık sunularak toplanan yorumlara izin vermez.

Bölge sayfaları mahallesini araştıran mülk sahibine uzmanlığınızı gösterir. Ofis sitesinde çalıştığınız her mahalle için ayrı bir sayfa açabilirsiniz. Sayfada mahallenin konut tipleri ile ulaşım durumu anlatılır. Kentsel dönüşüme giren binalar ve sokak bazında bilinmesi gerekenler de bu sayfaya eklenir. Sayfanın sonundaki fiyat analizi formu okuyucuyu doğrudan portföy görüşmesine taşır. Bu sayfaların aramada nasıl konumlandığını emlak siteleri için yürüttüğümüz SEO çalışmasında ayrıntılı anlattık.

Emlak portallarında alıcı ve kiracı nasıl bulunur?

Portallarda alıcı ile kiracıyı ilanın kalitesi ve mesajlara dönüş hızı getirir. Aynı ev birkaç ofis tarafından ilan edildiğinde alıcı en eksiksiz bilgiyi veren ilana yazar. Kat planı ile aidat bilgisi yoksa soruyu telefonda sorar ya da hiç sormadan geçer. Kiralık ilanlarda karar daha hızlı verildiği için mesaja aynı gün dönmek gerekir.

Her ilanda uygulanan bir standart hem zaman kazandırır hem hata riskini azaltır. Aşağıdaki kontrol listesini ilan yayına girmeden önce kullanabilirsiniz:

• Gün ışığında çekilmiş gerçek fotoğraflar ile kat planı
• Aidat, ısınma tipi ile otopark bilgisi
• Binanın yaşı ile evin bulunduğu kat
• Evin mahalle içindeki konumunu anlatan kısa bir paragraf
• Yetki belgesi numarası ile işletme adı
• İl, ilçe, mahalle, ada ve parsel bilgisi
• Varsa enerji kimlik bilgisi

Son üç madde yönetmeliğin ilanlarda kolay okunur biçimde istediği bilgiler arasındadır. Yönetmelik ilanda iletişim bilgisini ve yetkilendirme sözleşmesine yazılan taşınmaz bilgilerini de ister. Satış ya da kiralama gerçekleştiğinde ilanı izleyen üç gün içinde yayından kaldırmanız gerekir. Bakımlı ilanı evini satmayı düşünen mülk sahibi de görür ve evi iyi sunan ofisi aklında tutar.

Aradığı evi net tarif eden alıcıyla da yetkilendirme sözleşmesi yapılabilir. Yönetmelik iş sahibinin alıcı ya da kiracı olduğu sözleşmelere ayrıca yer verir. Evi gösterirken her alıcı ya da kiracı için ayrı taşınmaz gösterme belgesi düzenlenir. Evi göstermek için ücret istenemez.

Sosyal medyada emlak müşterisi nasıl bulunur?

Sosyal medya emlakçıya en çok danışmanın kendisini tanıtarak müşteri getirir. Yalnız ilan fotoğrafı paylaşan hesap portalın zayıf bir kopyasına döner. Mahalle turu, bir satış sürecinin perde arkası ya da evini satmak isteyene yönelik kısa anlatımlar danışmanı tanınır yapar.

Mülk sahibine yönelik içerik portföy getirir. Kira artışı, tapu masrafları ya da satış süresi gibi sorulara verilen kısa cevaplar bu gruba girer. Alıcıya yönelik içerik ise yeni portföyü duyurur. İlan yayına girdiği gün paylaşılan bir video tur evi fotoğraftan daha iyi anlatır.

Yönetmelik internet ortamında ilan veren işletmelerin ilan kurallarına uymasını ister. Sosyal medyada paylaştığınız ilanı da yetki belgesi numarası ile işletme adını taşıyacak biçimde hazırlamak güvenli yoldur. Hangi içeriğin ne sıklıkla paylaşılacağını gayrimenkul danışmanları için sosyal medya rehberimizde ayrıca ele alıyoruz.

Emlak reklamı hangi müşteri tipini getirir?

Emlak ofisinde reklam en verimli biçimde mülk sahibine ulaşmak için kullanılır. Tek tek ilanı reklamla tanıtmak çoğu zaman portalın zaten sağladığı görünürlüğü yeniden satın almak olur. Bölge hedefli bir Meta reklamı çalıştığınız mahallelerde oturanlara fiyat analizi teklif edebilir. Google arama reklamı ise bölge adıyla emlak ofisi arayan kişiyi yakalar.

Reklam formunda "evinizi ne zaman satmayı düşünüyorsunuz" diye sormak hazır olan mülk sahibini yalnız merak edenden ayırır. Alıcısı dar olan portföylerde reklamın rolü değişir. Lüks konut, arsa ya da ticari mülk gibi ilanlarda kısa süreli bir kampanya doğru kitleye portaldan daha hızlı ulaşabilir. Kampanya kurulumunun temel adımlarını Meta'da reklam verme rehberimizde bulabilirsiniz.

Yönlendirme ve bölge çalışması hangi müşteriyi getirir?

Yönlendirme ile bölge çalışması en sıcak portföyü getirir, çünkü mülk sahibi sizi tanıyan birinin tavsiyesiyle gelir. Satışı tamamlanan her müşteri çevresinde yakında taşınacak birini tanıyor olabilir. Tapudan birkaç hafta sonra yapılan kısa bir hal hatır araması bu ismi öğrenmenin doğal yoludur.

Taşınma haberini ilk duyanlar çoğu zaman site yöneticileri ile tadilat ustalarıdır. Mahalledeki avukat, mimar ya da mali müşavirle kurulan tanışıklık da miras ya da boşanma gibi satış gerektiren durumlarda sizi akla getirir. Bu ilişkileri bir listede tutup yılda birkaç kez hatırlamak yeterlidir.

Başka bir ofisle portföy paylaşmak alıcı havuzunu genişletir. Yönetmelik bu ortak çalışmaya yetkilendirme sözleşmesinde yer verilmesi şartıyla izin verir. Ofisler arasında ise bedelin nasıl paylaşılacağını yazan hizmet ortaklığı sözleşmesi yapılır.

Bölge çalışması seçtiğiniz birkaç sokakta düzenli görünmek demektir. Mahalle esnafıyla tanışmak ile bölgedeki satışları takip etmek bu işin temelidir.

Emlak pazarlama stratejileri bir plana nasıl dönüşür?

Emlak pazarlama stratejileri dar bir bölge seçimiyle başlar, her talebin kaynağını ölçmekle tamamlanır. Aşağıdaki sıra hem yeni açılan hem köklü ofisler için uygulanabilir.

1. Çalışma bölgesini daraltın. İki ya da üç mahalle seçin. Her yerde ev satmaya çalışan ofis hiçbir mahallede akla ilk gelen isim olamaz.
2. Haritadaki görünümü tamamlayın. İşletme profili, ofis fotoğrafları ile ilk yorumlar reklama başlamadan önce hazır olsun.
3. Her mahalle için bir sayfa yazın. Sayfanın sonuna fiyat analizi talep formu ekleyin.
4. İlan standardını yazıya dökün. Yukarıdaki kontrol listesini ofisteki her danışman aynı şekilde uygulasın.
5. Haftalık içerik rutini kurun. Başlangıç için haftada bir mahalle videosu ile bir yeni portföy tanıtımı yeterlidir.
6. Her talebin kaynağını kaydedin. Arayan kişiye sizi nereden duyduğunu sorun, cevabı ortak bir tabloya ya da CRM'e girin.
7. Ayda bir kanal değerlendirmesi yapın. Hangi kanalın portföy, hangisinin alıcı getirdiğini ayrı ayrı sayın. Zamanı ile bütçeyi sonuç veren kanala kaydırın.

Emlak pazarlama tekniklerinde en sık hangi hatalar yapılır?

En sık hata portföy bulmak ile alıcı bulmayı tek bir iş gibi yönetmektir. Sahada sık görülen diğer hatalar şunlardır:

• Bütçenin tamamını tek tek ilan reklamına ayırıp mülk sahibine hiç ulaşmamak
• Portaldaki ilan metnini sitede ve sosyal medyada aynen kullanmak
• Yazılı yetkilendirme sözleşmesi olmadan ilan yayınlamak
• Kiralanan evin ilanını yasal süre geçtikten sonra da yayında tutmak
• Mülk sahibine ilanın durumunu hiç raporlamamak
• Gelen talebin kaynağını sormadan bir kanalı başarısız saymak

Bu yazıdaki mevzuat bilgileri hukuki görüş değildir. Sözleşme ve ilan metinlerinizi hukuk danışmanınızla ya da bağlı olduğunuz meslek odasıyla kontrol etmenizi öneririz. Mülk sahibine ya da alıcıya yönelik kampanyaları sizin için kurup ölçecek bir ekip arıyorsanız emlak ofisleri için reklam yönetimi hizmetimize göz atabilirsiniz.